La riforma del condominio
Sono ripresi i lavori alla Camera sul testo del disegno di legge sulla riforma del condominio (ddl c. 4041). Il progetto di legge, dopo il passaggio alla Camera, è destinato a tornare in seconda lettura a Palazzo Madama, dove verrà, verosimilmente, approvato in maniera definitiva.
Per quanto concerne in particolare la mediazione, nel testo attualmente all’esame dei deputati è prevista l’aggiunta, alle disposizioni per l’attuazione del codice civile, dell’art. 74 quater, secondo il quale:
“Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice civile.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare”.
Tra gli ulteriori emendamenti apportati al testo della riforma del condominio va segnalata l’aggiunta del sottotetto alle parti comuni, quando presenta caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune dei i condomini. Sempre riguardo le parti comuni condominiali sembrerebbe soppressa la disposizione sulle maggioranze da rispettare per disporre le modifiche alle destinazioni di uso, anche se rimane nel testo la possibilità di diffida da parte di ogni singolo condomino nei confronti di altro condomino che muta la destinazione d’uso di una parte comune.
Per la suddivisione delle parti comuni occorre l’unanimità dell’assemblea di condominio.
Sulla possibilità di installare telecamere e dispositivi per la videosorveglianza, installate nelle parti comuni, il testo della riforma prevede che si abbia la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 del codice civile (“In prima convocazione quorum di 2/3 del valore e maggioranza per teste, e delibere approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione basta la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”). E sulle maggioranze, viene stabilito che per l’installazione di impianti alimentati a energie rinnovabili occorre quella stabilita sempre dall’art. 1136.
Peraltro viene prevista l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. Il distacco dall’impianto centralizzato del condominio da parte di un singolo condomino è possibile, a patto che possa dimostrare che i problemi di riscaldamento derivano dall’impianto comune.
Chi subentra nella proprietà di un alloggio, diventa responsabile delle spese condominiali non sostenute dal precedente proprietario a partire dalla data del subentro. Sempre con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. è prevista la possibilità di pubblicare un sito internet del condominio, dal quale sia possibile scaricare i rendiconti, i verbali di assemblea e tutti i documenti di rilievo.
Nell’ambito degli alloggi di proprietà esclusiva, viene vietato l’apposizione di limiti alla destinazione d’uso. Collegato a questo emendamento è anche quello che vieta l’imposizione di non possedere animali da compagnia.
Presso l’ufficio competente dell’Agenzia del Territorio, viene istituito il Repertorio dei condomini e dei loro amministratori.