AVVIA UNA MEDIAZIONE: PER AVVIARE UN PROCEDIMENTO OCCORRE PRESENTARE UNA SPECIFICA ISTANZA.
AVVIA UNA MEDIAZIONE
AVVIA UNA MEDIAZIONE: PER AVVIARE UN PROCEDIMENTO OCCORRE PRESENTARE UNA SPECIFICA ISTANZA.
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L’usucapione, come è noto, è un modo di acquisto della proprietà o di altri diritti reali. Fino al 2013 per accertare l’usucapione, l’unica strada da percorrere era quella del ricorso in Tribunale e il bene oggetto dell’usucapione poteva essere trascritto in Conservatoria solo a seguito di una sentenza del Tribunale.
Dal settembre 2013, il nuovo comma 12 bis dell’art. 2643 del codice Civile ha previsto che si possa trascrivere in Conservatoria anche il verbale di mediazione che accerta l’usucapione, realizzato presso un Organismo di Mediazione iscritto al registro del Ministero di Giustizia. Tale accordo, per poter essere trascritto deve avere i seguenti requisiti:
Il procedimento di mediazione che accerta l’usucapione, rispetto al tradizionale ricorso al Tribunale, ha degli indubbi vantaggi:
L’usucapione costituisce un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento. In particolare, essa è il mezzo in virtù del quale, per effetto del possesso protratto per un certo tempo ininterrottamente, si produce l’acquisto della proprietà e dei diritti reali di godimento (art. 1158 ss c.c.).
Requisiti, dunque, sono il possesso (che non deve essere stato acquisito in modo violento o clandestino) e il tempo: per l’usucapione ordinaria 20 anni per gli immobili e 10 anni per i mobili; per l’usucapione abbreviata 10 anni per gli immobili e 3 anni per i beni mobili registrati, con gli ulteriori requisiti della buona fede nell’acquisto del possesso, dell’esistenza di un titolo e della trascrizione dello stesso.
Se le parti sono d’accordo tra loro, è possibile usucapire un bene, dunque anche un immobile, ricorrendo alla mediazione civile e non al Tribunale. La procedura è molto semplice: è sufficiente, infatti, presentare un’istanza di mediazione presso ADR Intesa, fornendo al contempo la documentazione necessaria rispetto al bene che si intende usucapire. Depositata l’istanza, sarete contattati da un esperto di ADR Intesa per ogni informazione che vi possa occorrere e per fissare la data dell’incontro di mediazione.
L’usucapione rientra tra le materie per le quali il legislatore ha previsto l’obbligatorietà della mediazione (art. 5, co. 1 – bis, D.lgs 28/2010); pertanto, a seguito della modifica dell’art. 2643 c.c., le parti di una mediazione avente ad oggetto l’istanza di usucapione di un bene potranno accordarsi davanti al mediatore, procedendo successivamente alla trascrizione dell’accordo.
In conseguenza di ciò, l’accertamento circa la sussistenza dei presupposti dell’usucapione può avvenire in via negoziale presso ADR Intesa, dinanzi ad un mediatore professionista esperto della materia, con l’assistenza di un legale e con le sottoscrizioni delle parti sull’accordo di accertamento autenticate da un Notaio.
La mediazione, quindi, rappresenta ad oggi lo strumento più efficace, veloce ed economico per accertare l’usucapione di un diritto reale: tempi contenuti (il procedimento per legge può durare al massimo tre mesi) e costi ben inferiori a quelli di causa, soprattutto in virtù dell’esenzione dall’imposta di registro per valori fino a 100.000 euro.
Per poter trascrivere un verbale di accordo presso la competente conservatoria è necessario che le firme apposte all’atto siano autenticate da un Notaio. Si tratta infatti di un atto rientrante nell’ambito dell’art. 2643 c.c., con la conseguente applicazione dell’art. 11, D.lgs 28/2010, il quale per l’appunto prevede – ai fini della trascrizione – la necessità di autenticazione delle sottoscrizioni di cui sopra. Sarà poi il notaio a curare sia la registrazione che la trascrizione dell’accordo di conciliazione.
ADR Intesa, organismo specializzato in materia di usucapione, ha raggiunto accordi con Notai su tutto il territorio nazionale, con presenza del Notaio in sede contestualmente alla stesura dell’accordo conciliativo e con conseguente velocizzazione dei tempi e riduzione dei costi.
SCARICA L’ISTANZA DI MEDIAZIONE CIVILE
La documentazione necessaria va distinta in base alla tipologia del bene oggetto di usucapione. Per quanto riguarda i terreni occorre fornire: le visure catastali ed il certificato di destinazione urbanistica aggiornato (CDU) che, occorre ricordare, ha validità di un anno.
Per quanto riguarda i beni immobili (abitazioni) occorre fornire: i titoli di provenienza e la documentazione relativa alla regolarità urbanistica, nonché l’attestazione di prestazione energetica (APE).
ADR Intesa è un Organismo di Mediazione Civile specializzato in materia di diritti reali e in particolare nell’usucapione in mediazione: attraverso mediatori altamente specializzati segue le parti sin dal momento del deposito dell’istanza di mediazione, indicando alle stesse la documentazione necessaria da fornire in base alla tipologia del bene da usucapire e garantendo, grazie ad accordi con Notai su tutto il territorio nazionale, la presenza di un Notaio in sede che curerà sia la registrazione sia la trascrizione del verbale di accordo presso la competente conservatoria, previa autenticazione delle sottoscrizioni del verbale stesso.
A norma dell’art. 11, D.lgs 28/2010, se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall’articolo 2643 del codice civile (tra cui rientra l’usucapione), per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione del processo verbale deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.
Pertanto il verbale di accordo, ritualmente steso dal mediatore di ADR Intesa, esperto della materia, potrà dal Notaio essere riportato in un suo autonomo atto “ripetitivo” dell’accordo raggiunto, da allegare in copia originale all’atto notarile stesso. Il Notaio curerà poi tanto la registrazione quanto la trascrizione dell’accordo di conciliazione. ADR Intesa si avvale della collaborazione di Notai in tutta Italia grazie a specifici accordi.
Il verbale di conciliazione, tramite il quale si riconosce l’intervenuta usucapione di un bene, è soggetto a trascrizione ai sensi dell’art. 2643 n. 12 – bis c.c. e le rispettive sottoscrizioni dovranno, pertanto, essere autenticate da un Notaio.
A tal fine ADR Intesa, Organismo che ha raggiunto accordi con Notai su tutto il territorio nazionale, mette a disposizione delle parti un Notaio in sede, affinché le stesse possano procedere alla sottoscrizione del verbale di accordo ai fini delle procedure di autentica delle firme previste ex lege, e lo stesso Notaio provvederà poi alla registrazione e alla trascrizione del verbale di accordo presso la competente conservatoria, con conseguente velocizzazione dei costi e riduzione dei tempi.
No, non è necessario. Ciò in quanto la legge (art. 12, D.lgs 28/2010) prevede che laddove tutte le parti aderenti alla mediazione siano assistite da un avvocato, l’accordo sottoscritto dalle parti e dagli stessi avvocati costituisce di per sé titolo esecutivo, in quanto gli avvocati stessi attestano e certificano la conformità dell’accordo alle norme imperative e all’ordine pubblico.
Quindi, depositata l’istanza presso ADR Intesa e fissato l’incontro di mediazione, le parti, assistite dai propri avvocati, si incontreranno dinanzi al mediatore, specializzato nella materia, il quale provvederà a formalizzare l’accordo, che sarà sottoscritto dalle parti, dagli avvocati e dal mediatore stesso. Le sottoscrizioni delle parti saranno autenticate dal Notaio e sarà quindi possibile procedere alla trascrizione, senza alcun passaggio per il Tribunale.
La presenza dell’avvocato, chiamato ad assistere la parte, è necessaria, come previsto dalla legge (art. 5, co. 1 – bis e art. 8, co. 1, D.lgs 28/2010) per tutti i casi di mediazione obbligatoria. Peraltro, il ruolo dell’avvocato è fondamentale, in quanto è chiamato dalla legge ad attestare e certificare la conformità dell’accordo raggiunto dalle parti alle norme imperative e all’ordine pubblico.
I costi sono nettamente inferiori rispetto a quelli del giudizio dinanzi al Tribunale. Infatti, per quanto concerne le indennità di primo incontro, esse ammontano a euro 80,00 oltre IVA per valori fino a 1.000,00; euro 156,00 oltre IVA per valori fino a 50.000; euro 224,00 oltre IVA per valori superiori a 50.001. In caso di conciliazione sono dovuti gli importi indicati nell’allegato A del D.M. 150/2023.
Ad es., ipotizzando l’usucapione di un immobile del valore di euro 50.000,00, le indennità totali dovute, ammontano ad euro 528,00 oltre IVA. Si consideri che:
Come si vede, depositare presso ADR Intesa un’istanza di mediazione rappresenta certamente la via più celere e economica per l’accertamento dell’intervenuta usucapione, dal momento che l’unica alternativa esistente è quella dell’accertamento giudiziale in Tribunale, con tutto ciò che ne consegue in termini di costi e di tempi.
Certamente. Il fatto che il bene sia costituito da un box non ne preclude l’usucapibilità. Naturalmente, a condizione che si siano verificati i presupposti di cui agli artt. 1158 ss c.c., vale a dire che il box sia stato utilizzato in modo esclusivo, apertamente e in modo indisturbato, come se l’istante ne fosse già l’unico titolare (atti tipici del proprietario: ad es. cambio serratura e/o lucchetto, installazione apertura elettrica, etc.). Ricorrendo detti presupposti, potrà presentarsi ad ADR Intesa l’istanza di mediazione relativa all’accertamento dell’intervenuta usucapione.
Quanto appena precisato vale anche per il posto auto in condominio, per il quale, naturalmente, non potrà parlarsi di usucapione se detto spazio sia stato utilizzato, in modo indiscriminato, da tutti gli altri proprietari, anche se ciò sia avvenuto senza alcun ordine preciso e in prevalenza proprio da parte di colui che rivendica l’usucapione, proprio perché il possesso non risulta, in tal caso, esclusivo.
Egualmente, non può parlarsi di usucapione laddove sull’utilizzo del parcheggio siano sorte nel tempo continue liti condominiali, poiché, in tale ultima ipotesi, viene a mancare anche l’altro requisito per l’usucapione, ossia l’uso pacifico.
Senza dubbio. L’istituto della mediazione è utilizzabile anche con riferimento ai diritti reali di godimento: Enfiteusi, Diritto di superficie, Usufrutto, Diritto d’uso, Diritto di abitazione, Servitù prediali. L’usucapione, infatti, è uno dei modi di acquisto della proprietà o di altri diritti reali: la sua particolarità è quella di far acquistare il diritto a titolo originario e non derivativo come nel caso, per esempio, della compravendita o della successione ereditaria.
L’accertamento dell’usucapione, anche con riferimento ai diritti reali diversi da quello di proprietà, fino all’entrata in vigore dell’attuale normativa relativa alla mediazione, era possibile solo in via giudiziale, vale a dire tramite ricorso al Giudice.
Anche con riferimento ai diritti reali di godimento, dunque, a seguito del deposito dell’istanza presso ADR Intesa, le parti, assistite dai propri avvocati, si incontreranno dinanzi al mediatore, specializzato nella materia, il quale provvederà a formalizzare l’accordo, che sarà sottoscritto dalle parti, dagli avvocati e dal mediatore stesso. Le sottoscrizioni delle parti saranno autenticate dal Notaio e sarà quindi possibile procedere alla trascrizione, senza alcun passaggio per il Tribunale.
L’usucapione di terreno agricolo (fondo rustico), contemplata dall’art. 1159 – bis c.c., rappresenta una species peculiare all’interno della categoria delle usucapioni abbreviate, introdotta dalla L 346/1976 con il preciso scopo di dedicare una disciplina apposita alla piccola proprietà rurale, ritenendo sufficiente il possesso protratto per 5 anni dalla data della trascrizione del titolo.
I beni rientranti nell’ambito della citata disposizione citata sono sia i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani (per tali intendendosi quelli situati per almeno l’80% della propria estensione al di sopra dei 600 metri di altitudine sul livello del mare) sia i fondi rustici con annessi fabbricati non classificati in comuni montani ed aventi un reddito dominicale non eccedente la somma di Euro 180,76. Con la precisazione, peraltro, che la giurisprudenza ha ribadito che il fondo, oltre ad essere iscritto al catasto terreni, deve, altresì, essere concretamente destinato ad attività agricola.
Sì, è possibile. L’usucapione, come detto, si fonda principalmente su due elementi: il passare del tempo e il possesso del bene da parte di un soggetto, che deve perdurare, in modo continuativo e indisturbato, per 20 anni. Il soggetto è tenuto a curare e gestire il bene in oggetto come se fosse il vero e originario proprietario dello stesso.
Tale situazione di fatto è tutelata dall’ordinamento giuridico, determinando la possibilità di rappresentare un titolo idoneo a costituire il fondamento del diritto di proprietà. Pertanto, nel caso degli immobili, tra cui quindi anche una cantina, requisiti necessari affinché l’usucapione si perfezioni sono, in primis, il passaggio del tempo, occorrendo un termine di 20 anni, nonché il possesso pubblico e pacifico del bene oggetto di usucapione.
L’onere della prova ricade, dunque, in capo all’usucapiente, il quale ha il dovere di dimostrare di aver esercitato il possesso sul bene per il tempo necessario ad usucapire il bene de quo. Ad esempio, può verificarsi che in un condominio oltre alle tante cantine di proprietà esclusiva ve ne sia una di proprietà condominiale che non abbia alcun utilizzo, per l’appunto, condominiale.
Ove tale vano risulti occupato da un condomino, che vi abbia riposto propri effetti, da tempo immemorabile, o comunque da oltre vent’anni, e gli altri condòmini non abbiano mai reclamato una utilizzazione del vano stesso, il condomino interessato potrà vedersi riconoscere, con notevole sgravio di tempi e di costi, l’usucapione mediante il procedimento di mediazione. A tale proposito, infatti, è opportuno ricordare che un qualsivoglia atto che possa essere in grado di interrompere l’usucapione dovrà essere posto in essere prima che il termine ventennale si perfezioni, in quanto una volta verificatasi l’usucapione non si potrà poi successivamente richiederne l’interruzione.
Per quanto riguarda i terreni (di qualunque natura agricolo/edificabile) occorre fornire la seguente documentazione:
Se le parti sono d’accordo tra loro e ne ricorrano i requisiti ex lege, è possibile usucapire un terreno di qualunque natura (es. agricolo, edificabile) ricorrendo alla mediazione civile e non al Tribunale. La procedura è molto semplice e veloce: è sufficiente, infatti, depositare un’istanza di mediazione presso ADR Intesa per essere contattati da un mediatore esperto in materia, che vi fornirà tutte le informazioni relative alla documentazione necessaria, alla fissazione della data dell’incontro di mediazione ed alla gestione della procedura sino all’accordo.
Occorre fornire l’attestato di prestazione energetica (APE) solo ed esclusivamente se il bene oggetto di usucapione è un’unità abitativa (o un locale commerciale/artigianale)
Non occorre fornire la suddetta certificazione energetica se il bene oggetto di usucapione è un fabbricato, che non sia unità abitativa (o un locale commerciale/artigianale).
ADR Intesa è un Organismo specializzato nella materia dell’usucapione e la procedura è molto semplice e veloce: è sufficiente, infatti, depositare un’istanza di mediazione presso ADR Intesa per essere contattati da un mediatore esperto in materia, che vi fornirà tutte le informazioni relative alla documentazione richiesta, alla fissazione della data dell’incontro di mediazione ed alla gestione della procedura sino all’accordo.
Se l’accertamento dell’usucapione si riferisce ad un terreno, è necessario fornire il certificato di destinazione urbanistico (CDU), che ha validità di un anno.
ADR Intesa è un Organismo di Mediazione Civile specializzato in materia di diritti reali e nello specifico nell’usucapione in mediazione: attraverso l’impiego di mediatori professionisti esperti della materia, segue le parti sin dal momento del deposito dell’istanza di mediazione, indicando alle stesse la documentazione necessaria da fornire in base alla tipologia del bene da usucapire e garantendo, grazie ad accordi raggiunti con Notai su tutto il territorio nazionale, la presenza di un Notaio in sede che provvederà alla necessaria autenticazione delle sottoscrizioni del verbale di conciliazione e successivamente alla registrazione e alla trascrizione del verbale stesso presso la competente conservatoria, con conseguente velocizzazione dei tempi e riduzione dei costi.
No, i certificati di agibilità/abitabilità non sono necessari per usucapire un bene immobile. A tal fine è sufficiente ricordare che questi certificati non sono necessari ai fini della commerciabilità degli immobili.
Uno dei principali vantaggi derivanti dall’usucapione tramite il procedimento di mediazione, oltre ai tempi molto più brevi rispetto all’accertamento della stessa in sede giurisdizionale, è rappresentato proprio dalle agevolazioni di natura fiscale.
Come si è visto, ai sensi dell’art. 17, D.lgs 28/2010, tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura e inoltre, aspetto fondamentale soprattutto nel caso dell’usucapione, il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 100.000 euro, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente.
Per quanto concerne nello specifico i costi dell’usucapione in mediazione, va sempre tenuto presente che a norma dell’art. 20, D.lgs 28/2010, alle parti che corrispondono l’indennità ai soggetti abilitati a svolgere il procedimento di mediazione presso gli organismi è riconosciuto, in caso di successo della mediazione, un credito d’imposta commisurato all’indennità stessa, fino a concorrenza di euro seicento.
A seguito dell’accordo, avente efficacia di titolo esecutivo, saranno naturalmente dovuti, da ciascuna parte, gli importi indicati nell’allegato A del Dm 150/2023 – in relazione alla fascia di valore – , in relazione ai quali, come sopra riportato, la legge riconosce il credito d’imposta fino a 600 euro. Agevolazioni, si ribadisce, che solo il ricorso alla mediazione garantisce.
ABBIAMO SEDI IN TUTTA ITALIA. CONTATTACI
Se le parti sono d’accordo tra loro, è possibile usucapire un bene immobile ricorrendo alla mediazione civile e non al Tribunale. Con l’accordo concluso in sede di mediazione le parti possono sostituire gli effetti della sentenza con il verbale di mediazione.
Per ottenere il c.d. bonus agevolazioni prima casa (pagare solo l’imposta di registro del 2% e 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale) anche nell’ipotesi di acquisto mediante usucapione è necessario che sussistano le condizioni richieste dalla legge:
La richiesta delle agevolazioni prima casa deve essere effettuata al momento della domanda di registrazione del verbale di conciliazione, che dispone il trasferimento della proprietà.
Come chiarito dalla sent. n. 71/21/16 Commissione Tributaria Regionale del Lazio, la richiesta delle agevolazioni prima casa deve essere effettuata al momento della domanda di registrazione del verbale di conciliazione, che dispone il trasferimento della proprietà.
Recentemente anche l’Agenzia delle Entrate (in commento all’ordinanza della Corte di Cassazione n. 635/2017) ha chiarito che in ipotesi di acquisto di immobile per usucapione, colui che acquista la casa a titolo originario e intende avvalersi delle agevolazioni “prima casa” deve rendere le ordinarie dichiarazioni previste nel Testo Unico di Registro (articolo 1, tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986).
Lo strumento della mediazione civile può essere utilizzato per usucapire un bene immobile, mobile, mobile registrato o un’universalità di beni mobili. Anche con riguardo ai beni mobili, dunque, la procedura ha inizio con un’istanza che deve essere presentata ad ADR Intesa dal soggetto che agisce per il riconoscimento dell’acquisizione del diritto per intervenuta usucapione.
L’istanza deve contenere i nominativi o la ragione sociale dei soggetti da convocare e del bene da usucapire. ADR Intesa, nominato il mediatore esperto nella materia, procederà poi alla convocazione delle parti e fisserà la data dell’incontro. Come per i beni immobili, riconoscendo tutti coloro che risultano proprietari del bene l’acquisizione del diritto da parte del possessore, si procederà alla redazione del verbale di conciliazione, avente efficacia di titolo esecutivo. Anche nel caso particolare dei beni mobili, il termine per usucapire è di 20 anni, qualora venga soddisfatta la condizione del possesso continuato; tuttavia, il termine si riduce a 10 anni per i beni mobili acquistati in buona fede da chi non ne era realmente proprietario (art. 1161 c.c.).
Egualmente di 10 anni è il termine per usucapire i beni mobili iscritti nei registri pubblici, a meno che l’acquisto sia avvenuto in buona fede da chi non è proprietario, in forza di titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto: in quest’ultima ipotesi il termine per usucapire si riduce a 3 anni dalla data della trascrizione (art. 1162 c.c.).